Стоимость имущества, которое впоследствии будет учтено в составе доходных вложений в материальные ценности, формируется на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Фактические затраты организации на приобретение, сооружение и изготовление "доходных" активов нужно подтвердить. Такими документами могут быть накладная, акт на передачу имущества и акт выполненных работ (услуг).
Поскольку в соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25,
если в пользование (аренду без права выкупа) передается объект недвижимости (здание и сооружение)
или земельные участки (включая стоянки, парковки, т.п.),
то такие объекты должны учитываться на счете 03 «Долгосрочные вложения в материальные активы», субсчет 2 «Инвестиционная недвижимость».
По условиям Инструкции № 25, если в пользование сдается менее 90 % площади объекта недвижимости, то для целей бухгалтерского учета эта операция рассматривается как обычный договор аренды.
Доходы от сдачи в пользование инвестиционной недвижимости отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» как доходы по инвестиционной деятельности.
Учет доходов от сдачи объектов недвижимости в аренду (как краткосрочную, так и долгосрочную, как с правом выкупа, так и без) отражается по усмотрению организации на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности»
Субсчет 1 – если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности;
Субсчет 7 – если сдача имущества в аренду является обычным уставным видом деятельности.
Объект недвижимости отражается на счете 03 «Долгосрочные вложения в материальные активы», субсчет 2 «Инвестиционная недвижимость» по сформированной стоимости. Но чтобы сделать проводку по дебету счета 03 «Долгосрочные вложения в материальные активы», субсчет 2 «Инвестиционная недвижимость» и кредиту счета 01 «Основные средства», у бухгалтера должно быть основание. Однако своих форм документов для доходных вложений нет.
В силу того что к ним применяются правила учета основных средств, основанием для ввода в эксплуатацию будет акт о приеме-передаче объекта основных средств по формам ОС-1, ОС-1а и ОС-1б. На каждый объект заводится инвентарная карточка по форме ОС-6.
Процесс эксплуатации любого имущества неизбежно приводит к его износу. Восстановить объект помогут ремонт, модернизация или реконструкция. А раз эти операции применяются к основным средствам, то для доходных вложений они также подойдут.
Расходы организации на самостоятельный ремонт или доработку имущества нужно подтвердить первичными документами. В большинстве случаев это накладные, товарные чеки и акты выполненных работ. Перемещение объекта между подразделениями организации оформляется накладной по форме ОС-2 и отражается в инвентарной карточке.
Бывает, что услуги по восстановлению оказывает сторонняя организация. Тогда исполнитель составляет Акт выполненных работ и Справку о стоимости выполненных работ и затрат.
Для последующего оформления и учета восстановленного имущества применяется акт по форме ОС-3. Обычно он составляется в одном экземпляре. Если ремонт, реконструкцию и модернизацию выполняет сторонняя организация, понадобится два экземпляра акта. Его подписывают члены приемочной комиссии и представитель организации, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Утверждается акт руководителем организации и сдается в бухгалтерию. Первый экземпляр остается в организации, второй экземпляр передается подрядчику, проводившему работы. Данные ремонта, реконструкции, модернизации также вносятся в инвентарную карточку учета основных средств.
Выбытие объекта доходных вложений в материальные ценности может произойти по причине списания или продажи. Решение о списании имущества принимает руководитель организации либо учредители.
Пример. ЗАО "Рубин" сдало в аренду производственное здание. От арендатора (ООО "Граф") арендодатель ежемесячно получает арендную плату, составляющую 480 000 000 руб. (в том числе НДС - 80 000 000 руб.). Арендатор также возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги.
В апреле 2012 г. ЗАО "Рубин" выставило ООО "Граф" счет на оплату электроэнергии и водоснабжения в размере 2 400 000 руб. (в том числе НДС - 400 000 руб.)
В бухгалтерском учете ЗАО "Рубин" делаются следующие проводки:
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы»
Кредит 76, субсчет "Расчеты за коммунальные услуги" - 2 000 000 руб. - отражена стоимость коммунальных услуг;
Дебет 18 «Налог на добавленную стоимость»
Кредит 76, субсчет "Расчеты за коммунальные услуги" – 400 000 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;
Дебет 76, субсчет "Расчеты за коммунальные услуги",
Кредит 51 «Расчетные счета» - 2400 000 руб. - оплачены коммунальные услуги;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС",
Кредит 18 «Налог на добавленную стоимость» - 400 000 руб. - принят к вычету НДС по коммунальным услугам;
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
Кредит 91 «Прочие доходы и расходы» - 480 000 000 руб. - отражена выручка от сдачи здания в аренду;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" - 800 000 руб. - начислен НДС;
Дебет 51 «Расчетные счета»
Кредит 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" - 4820400 000 руб. - получена оплата от арендатора.
В качестве инвестиционной недвижимости могут выступать земельные участки.
Передача земельного участка в аренду возможна не более чем на один год и сопровождается возложением на арендатора ряда обязанностей:
- по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования;
- выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;
- исполнить иные обязанности, предусмотренные законом или договором.
Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установлен в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.
Пример. Организация заключила с Мингориспокомом договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. На этом участке организация собирается построить здание склада для хранения товаров. За право заключения договора аренды была уплачена сумма, эквивалентная 60 000 долл. США. Эта сумма перечислена двумя платежами по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты.
В связи с тем что земельный участок организация будет использовать для производственных нужд, расходы по приобретению права на заключение договора аренды она должна учесть как расходы по обычным видам деятельности. Однако, поскольку правом на заключение договора аренды организация будет пользоваться в течение всего срока аренды (49 лет), затраты ей сначала следует участь в составе расходов будущих периодов, а затем равномерно в течение срока аренды списывать на счета затрат.
Организация должна составить следующую проводку:
Дебет 97 «Расходы будущих периодов»
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - 486 000 000 руб. (60 000 долл. США x 8100 руб/долл.) - отражена задолженность по платежам за право заключения договора аренды.
Ежемесячно до окончания срока действия договора организация должна делать следующие проводки:
Дебет 20 «Основное производство»
Кредит 97 «Расходы будущих периодов» - 120 000 руб. (486 000 000 руб. / 49 лет : 12 мес.) - учтена плата за заключение договора аренды.
